משרד עו"ד בעפולה » עורך דין מקרקעין » ייצוג בעסקת מכר חנות

ייצוג בעסקת מכר חנות

מעוניינים למכור חנות שבבעלותכם אשר קניתם או קיבלתם בירושה? אל תופתעו כאשר תחויבו במס שבח על הרווח מהמכירה. חוק מיסוי מקרקעין קובע שגם מכירה של נכס מסחרי חבה בתשלום מס שבח, ואף קובע כלל ייחוד אשר קיים רק במקרה של תשלום מס שבח בגין מכירת חנות. רוצים להבין מהו בדיוק מס שבח על חנות, האם הוא חל גם על חנות שהתקבלה בירושה, איך מחשבים אותו, מהם הגורמים שמשפיעים על גובה המס וכיצד תוכלו להפחית אותו? מאמר זה הוא בדיוק עבורכם.

מהו מס שבח על חנות?

מס שבח על חנות הנו תשלום חובה המוטל על אדם אשר מוכר נכס מקרקעין בישראל, לדוגמה חנות שבבעלותו, בסכום גבוה מהסכום בו קנה את הנכס. המס משולם על הרווח (השבח) שבמכירה, לאחר ניכוי של כלל ההוצאות שנחשבות מוכרות. זהו הרווח הריאלי – הרווח של ההכנסה ממכירת הנכס פחות ההוצאות. על מכירת החנות יש לדווח באופן מפורט לרשות המיסים תוך 30 יום מיום חתימת העסקה, תוך ציון מחיר הרכישה המקורי ומחיר המכירה, מועדי הרכישה והמכירה, ומתן פירוט של ההוצאות השונות וכן ניכוי פחת משווי הנכס לאורך השנים בו המוכר היה בעלים בנכס כפי שנסביר בהמשך.

מהו מס שבח על חנות בירושה?

למרבה הצער, מכירה של חנות שהתקבלה בירושה אינה נהנת מפטור ממס שבח, בניגוד לדירת מגורים אשר התקבלה בירושה אשר כן עשויה להנות מפטור זה תחת תנאים מסויימים. זאת מכיוון שהרציונל של תשלום מס שבח הוא למעשה לקחת רווח מאנשים ומעסקים המבצעים עיסוק בנדל"ן לצרכי השקעה או משתמשים בנכס בצורה המניבה רווחים, למשל בחנות. לעומת זאת, דירה יחידה למגורים לרוב משמשת לבעליה למגורים בלבד. זהו ההיגון, הלכאורי לפחות, באסימטריה שבהענקת פטור על דירה בירושה אך לא על חנות בירושה.

כלומר, על מכירת חנות שירש לדוגמה בן מאביו יאלץ הבן לשלם מס שבח מלא. אולם, אם למשל החנות ניתנה בירושה לשני ילדים במשותף, במידה וימכרו אותה יחד, עסקת המכירה של החנות בירושה יכולה להיות מדווחת לרשות המסים כעסקה אחת במקום שתי עסקאות. משמעות הדבר היא שמס השבח יחולק באופן שווה בין שני האחים שירשו את החנות בהתאם לחלק היחסי ממנה אותו ירשו, וכך יוכלו לרוב להנות ממדרגות מס נמוכות יותר על השבח וגם מניצול נקודות זיכוי של שניהם.

חישוב מס שבח במכר חנות או נכס מסחרי

כאמור, מכיוון שמדובר בנכס עסקי ולא בדירת מגורים לא ניתן להנות מהפטור ממס שבח על דירת מגורים מזכה. המס על השבח במכירת חנות יהיה 25% מסכום הרווח הריאלי מהמכירה. הרווח הריאלי הוא ההפרש בין הסכום אותו שילם מוכר החנות או הנכס המסחרי בפועל במועד רכישת הנכס, ובין הסכום בו מכר בפועל את הנכס, פחות הסכום של כלל ההוצאות המוכרות. כמובן ובמידה והחנות אינה נמכרת ברווח, כלומר שסכום המכירה לאחר הפחתת ההוצאות הוא שלילי (מכירה בהפסד) או שווה ל-0, המוכר לא ישלם מס שבח כלל. במידה ואדם אכן שילם מס שבח ולבסוף התברר שבוצעה טעות חישוב והוא היה צריך לשלם מס שבח נמוך יותר או לא לשלם כלל, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומת מס ולקבל החזר על המס ששולם בעודף.

חשוב לדעת מהן ההוצאות המוכרות אותן ניתן להפחית, כיוון שבמקרה הזה, כל הוצאה שתצליחו להכיר בניכוי שלה משמעותה הפחתה במס השבח שתצטרכו לשלם. לא ניתן להפחית הוצאות של תחזוקה שוטפת המיועדות לצורך שמירה על המצב הקיים, אלא רק הוצאות לשם השבחת הנכס. לדוגמה, הוצאות בניה שיפוצים שיפורים והשקעות בעסק או בסביבתו, הוצאות פינוי, אגרות ששולמו על ידי המוכר עבור רכישת הנכס (במידה ונרכש ולא ניתן בירושה), היטל השבחה, תשלום שכר טרחת עורך דין בקניה ובמכירה של הנכס, תשלום שכר טרחת שמאי מקרקעין וכן מודד מוסמך, תשלום דמי התיווך ברכישת ובמכירת הנכס (עד לגובה מסויים) הוצאות הריבית הריאלית על הלוואה שקיבל המוכר לצורך רכישה או השבחה של הנכס (כגון משכנתא) ועוד.

ניכוי פחת מס הכנסה בחישוב מס שבח על מכירת חנות

עניין אשר מגדיל את סכום מס השבח שעל מוכרי חנות לשלם הוא העניין של ניכוי פחת אשר ייחודי לחישוב של מס שבח על נכס מסחרי. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע כי בעת חישוב מס השבח במכירת נכס מסחרי יש להפחית את הפחת שבעל הנכס היה רשאי לנכות ממס ההכנסה בכל תקופת הבעלות הנכס. משמעות הדבר היא שהפחת של 4% אשר בעל הנכס מקבל כל שנה כהטבה (כסכום שהוא יכול לנכות מתשלום מס ההכנסה שלו כנגד הבלאי על הנכס) עכשיו מתווסף לסכום הרווח ממכירת החנות. תוספת זו עשויה לייקר את מס השבח בקלות בעשרות אלפי שקלים. חשוב לציין שיש לנכות את הפחת ממכירת הנכס המסחרי אפילו אם בעל הנכס לא ידע על זכאותו לקבל זיכוי על הפחת ממס הכנסה ולכן לא דרש אותו (למעט במקרים חריגים).

פריסת מס שבח על נכסים מסחריים

לגבי המס שיש לשלם על השבח בגין מכירת חנות או נכס אחר, אדם יכול להגיש לרשות המיסים בקשה לפרוס את התשלום עד ל-4 שנים. פריסה זו מאפשרת הפחתה במס השבח אשר יכולה לאפשר למוכר לשלם מראש פחות או לקבל החזר בדיעבד. זאת, כיוון שהשבח הריאלי שאדם משלם מתווסף להכנסה החייבת במס הכנסה של אותה שנת מס. במידה ואדם נמצא במדרגות המס הנמוכות, פריסת השבח לכמה שנים תפחית את המס הכולל שעליו לשלם (במקום לשלם אותו בשנת מס אחת ולהגיע למדרגה הגבוהה ביותר). כל תושב ישראל אשר הגיש דוחות שנתיים למס הכנסה של השנים בגינן הוא מבקש לפרוס את השבח זכאי לפרוס את השבח. יש להגיש בקשה לפריסת השבח באמצעות טופס ייעודי בצירוף המסמכים הנדרשים.

למה חשוב להיוועץ בעו"ד המתמחה במקרקעין בעסקת מכר חנות?

עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין כולל מיסוי מקרקעין ובעסקת מכר חנות באופן ספציפי יכול לסייע לכם בביצוע העסקה עצמה כולל את המשא ומתן על תנאיה, אך מעבר לכך, הוא יכול לסייע לכם לחסוך עשרות אלפי שקלים בעסקה על ידי תכנון נכון של מסי המקרקעין כגון מס השבח. משרדנו A.S Law Firm מתמחה בביצוע עסקאות אלו, מלווה אנשים במכירת ורכישת נכסים במשך שנים כולל תכנון מס נכון וחסכוני. אם אתם מעוניינים למכור חנות או נכס מסחרי ורוצים שהסוגיה של תכנון ותשלום מס השבח תתבצע בצורה הטובה והכלכלית ביותר עבורכם, צרו קשר ונשמח לעזור גם לכם למצות את זכויותיכם מול רשות המסים.

שאלות ותשובות

מהם ההבדלים העיקריים בין מכירת חנות לבין מכירת נכס פרטי אחר, כמו דירה?

דירת מגורים אשר התקבלה בירושה כן עשויה להנות מפטור מתשלום מס שבח בעת מכירתה על ידי היורש, בעוד וחנות שהתקבלה בירושה אינה מזכה בפטור. הבדל נוסף בין מכירת חנות למכירת דירה הוא העניין של ניכוי פחת אשר ייחודי לחישוב של מס שבח על נכס מסחרי, כגון חנות. הפחת של 4% אשר בעל הנכס יכול כל שנה לנכות מתשלום מס ההכנסה שלו כנגד הבלאי של הנכס מתווסף לסכום הרווח ממכירת החנות, דבר המגדיל את סכום מס השבח.

האם ניתן להפחית את תשלום המיסים במכירת חנות?

כן. תכנון מס נכון שנעשה על ידי עורכי דין מומחים לדיני מסים יכול להפחית את המיסים המשולמים במכירת חנות, ובאופן ספציפי את מס השבח על ידי ניצול כלל ההוצאות המוכרות אשר ניתן לקזז מהרווח, על ידי פריסה של מס השבח עד ל-4 שנים ועל ידי פיצול מס השבח בין יורשים המשותפים, שני דברים אשר מאפשרים ניצול נכון יותר של מדרגות המס הנמוכות ונקודות זכות של היורשים.

האם אני חייב בתשלום מיסים במקרה של מכירת דירה בירושה?

לא בהכרח. מכירת דירת מגורים אשר נחשבת למזכה על פי חוק ובנוסף מתקיים בגינה אחד הפטורים המנויים בחוק (כגון פטור על דירה בירושה), אינה חייבת במס. למשל, בתנאים מסויימים מכירת דירת מגורים מזכה ושהתקבלה בירושה אינה חייבת במס.

האם יש פטורים ממס שבח כאשר מוכרים חנות?

לא. על מכירת חנות או נכס מסחרי חל תשלום מס שבח מלא ללא הקלות או פטורים. הדבר היחיד שניתן לעשות הוא לנסות ולהפחית את סכום המס שיש לשלם. לשם כך, ניתן על ידי תכנון מס נכון לנכות הוצאות ממחיר המס וכן לבצע פריסה ופיצול של המס בעזרת עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין לגבי עסקאות מסוג זה.