ייצוג בעסקת מכר באיו"ש

עסקת מקרקעין באיו"ש שונה באופן מהותי ופרוצדורלי מעסקת מקרקעין בשטחי ישראל הרגילים, והנה כמה מהדגשים החשובים שיש לשים אליהם לב מראש על מנת שהעסקה תתבצע כראוי:

• משכנתה – חשוב מאוד לדעת שהבנקים בישראל מאשרים שיעור מימון נמוך יותר למשכנתה לנכס ביהודה בשומרון מאשר לנכס בשטחי ישראל הרגילים. כלומר, הבנק לרוב ידרוש מהרוכש הון עצמי של לפחות 30% ממחיר דירה מקבלן או מיזם, ו-40% ממחיר הדירה שנקנתה בשוק הפרטי. לכן, מומלץ להתחייב בעסקה רק לאחר שכבר קיבלתם אישור למשכנתה על מנת שלא תגיעו למצב בו התחייבתם בעסקה לרכישת נכס שאין באפשרותכם לממן.
• מס שבח ומס רכישה– סעיף 16א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע כי מס שבח ומס רכישה יוטלו על אזרח ישראלי הרוכש נכס או זכות בנכס ביהודה ושומרון כפי שמוטלים על כל שאר הנכסים בישראל. בנוסף לכך, עסקת המקרקעין ביהודה ושומרון כפופה גם לדיני המקרקעין הירדניים ולכן לעתים יש לבצע קיזוז על מנת להימנע מכפל מס.
• ארנונת אדמת בניין – בחלק מישובי איו"ש בלבד ישנו מס עיריה (ארנונה) מיוחד בשם אדמת בניין, אשר יש לשלמו לפני קבלת אישור כניסה לבית החדש על ידי טופס 4 (טופס אישור אכלוס), אשר נגבה בין מועד הרכישה ועד לקבלת היתר הבניה בגין עצם רכישת אדמת הבור (אדמה לא מעובדת).
• דין החל –  מלבד למס השבח ומס הרכישה, הדינים החלים על עסקאות נדל"ן ביהודה ושומרון הם הדינים הירדנים בתוספת הצווים של הממשל הצבאי הישראלי.
• פרוצדורה שונה – הליך רכישת הדירה שונה מההליך בישראל גם במסמכים שיש להצטייד בהם, בדרכי הרישום והגופים בהם מתבצע הרישום, כמו כן בהליכי תכנון ובניה שונים ועוד.
• זכות בר רשות – כאשר הנכס הוא קרקע שבבעלות המדינה ביהודה ושומרון, רוכש הזכויות בנכס למעשה לא מקבל זכות בעלות, חכירה (שכירות של 5 שנים ומעלה) ואפילו לא חכירה לדורות (שכירות של 25 שנים ומעלה) כפי שמקובל לגבי קרקעות של מנהל מקרקעי ישראל. לגבי נכס שבאיו"ש ניתן לקבל רק זכות בר רשות. זוהי זכות המאפשרת למחזיק בה לבצע שימוש בקרקע, אך משאירה בידי המדינה את הזכות לחייב את המחזיק בזכות להפסיק את השימוש בנכס ולפנות אותו מהקרקע בכל רגע נתון, תמורת פיצוי כספי.