תביעה נגד קבלן
תוכן עניינים
ענף ליקויי הבנייה צבר תאוצה רבה בשנים האחרונות לאור קצב הגידול המהיר בבניה בישראל. ליקויי בנייה הפכו מעמיקים, מתוחכמים ומאתגרים, הרבה בזכות הפסיקה הענפה בתחום והתפתחותה בשנים האחרונות. תביעות ליקויי בנייה נובעות באמת ובתמים מהמציאות העגומה של איכות המגורים במדינת ישראל.
במאמר זה אעסוק בתביעות ליקויי בנייה נגד קבלנים וכיצד משרד עורכי דין מנוסה בתחום המקרקעין יכול לסייע לכם. ראשית אציין כי בטרם הגשת תביעת ליקויי בנייה, רצוי לשלוח לחברה הקבלנית התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים ובתוך כך להעניק לחברה הקבלנית הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים. היה והחברה הקבלנית מתנערת ו/או מסרבת לתקן את מלוא הליקויים, אפשר להגיש תביעה בגין עלות תיקון הליקויים, אך לא רק, אפשר לתבוע בגין ראשי נזק נוספים כגון ירידת ערך בשל ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון, פיצוי בשל הובלה, פירוק, אחסנה והרכבה כאשר יש לפנות את הדירה לצורך תיקון הליקויים, שהות בבית הארחה בזמן תיקון הליקויים, איחור במסירה ו/או תשלום דמי שכירות, עגמת נפש, הפסד שכר ימי עבודה, החזר הוצאות בגין חוות דעת מומחים, שכר טרחת עו"ד ועוד. ראש נזק נפוץ הוא "איחור במסירה" וכאן חשוב לדעת כי מועד קבלת המפתח מהקבלן- אינו מהווה את מועד קבלת הדירה, כל עוד הדירה עדיין לא מוכנה וראויה למגורים, וכי על אף מגורים בפועל בדירה, כל עוד לא התקבל טופס 4 (שהוא השלב המוקדם לקבלת אישור אכלוס) הדירה אינה נחשבת ראויה למגורים, ומסירתה בטרם עת לא מהווה מסירה בדין.
פרוטוקול מסירה
כאשר מתבצעת מסירת הדירה, נהוג לערוך פרוטוקול מסירה בו זכאים רוכשי הדירות לרשום את כל הליקויים שנראים לעין באותה עת. כידוע, במעמד מסירת החזקה בדירה לא ניתן לאתר את מלוא הליקויים הקיימים ולכן המחוקק קבע מנגנון של "תקופת בדק" ו"תקופת אחריות".
תקופת בדק
בניגוד לדעה הרווחת, אורך תקופת הבדק הוא לא שנה אחת, אלא משתנה בהתאם לסוג הליקוי. כך לדוגמא: תקופת הבדק במקרה של סדקים (לרוב מדובר בליקויי קונסטרוקציה) היא חמש שנים. ליקויי קילופים בחיפוי חיצוני- תקופת הבדק היא שבע שנים. כמו כן, תקופת הבדק של ליקויים בצנרת היא שנתיים מהיום שבו קיבל הקונה את הדירה ועוד. תקופת האחריות מתחילה בתום תקופת הבדק למשך 3 שנים.
תקופת הבדק היא תקופה הקבועה בתוספת לחוק המכר (דירות), שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. בתקופת הבדק יגלו הרוכשים ליקויים שנסתרו מעיניהם, שלא ידעו על קיומם בעת מסירת הדירה (רשימת הליקויים האפשריים רחבה ואינה סגורה). תקופת הבדק היא זכות המוקנית בחוק והיא מתקיימת גם אם זה לא מצוין בחוזה הרכישה. חוק המכר (דירות) הוא חוק קוגנטי, שלא ניתן להתנות על הוראותיו אלא לטובת הרוכש. כך למשל אפילו ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הרוכש או רוכש המשנה, בקשר עם אי-התאמה או אי-התאמה יסודית- בטל.
רצוי מאוד לתעד את ליקויי הבניה שנמצאו, ולשלוח לחברה הקבלנית באמצעות דואר רשום את פרטי הליקויים עם דרישה לתקנם. יש רוכשים שאף משכילים להזמין בדיקת מומחה לליקויי בניה, על מנת לקבל חוות דעת מקצועית לליקוי הבניה ובתוך כך להעבירה לחברה הקבלנית לצורך תיקון הליקויים. גם כאן רצוי לבצע לאחר תיקון הליקויים על ידי החברה הקבלנית בדיקה נוספת שאכן תוקנו מלוא הליקויים.
התיישנות ליקויי בניה
רוכשים רבים מגיעים אלי וחוששים לתבוע בעקבות טענת התיישנות הליקויים לה טוענת החברה הקבלנית. יש לבחון היטב את עניין ההתיישנות. במסגרת מאמרי זה לא אציין את כל השאלות לבחינת קיומה של טענת התיישנות, אך להלן חלק מהשאלות שיש לבחון: האם הרוכש ידע ו/או יכול היה לדעת על הליקויים? מתי נולדה עילת התביעה? לפי חוק ההתיישנות, התביעה לא תתיישן כאשר היא מוגשת בתוך 7 שנים מיום גילוי העילה, וכלל זה חל גם אם בנסיבות העניין גילוי העילה נעשה כעבור שנים רבות מקבלת הדירה ומהיווצרות העילה. כאשר העילה מתגלה ע"י מומחה הבודק את הנכס ומצביע על ליקוי שלא נתפס בעיני המתבונן מהצד כליקוי כי, אותו מתבונן לא מכיר את התקן ואת שאר חיקוקי הבנייה, הרי גילוי העילה הוא ביום בו גילה המומחה את הליקוי שמבחינה עובדתית היה גלוי וידוע אולם לא נתפס כליקוי. כמו כן ככל שמדובר במעשה או במחדל מתמשך, הרי כל עוד הוא מתמשך- לא מתחיל מרוץ ההתיישנות- כלומר, אם הקבלן מתקן למשל ליקויי רטיבות בדירה תיקונים מתמשכים שנה אחר שנה, הרי שמרוץ ההתיישנות יחל ביום בו הקבלן הפסיקלתקן את הליקויים.
מהם סיכויי הצלחה של תביעה נגד קבלן בגין ליקויי בנייה?
נתקלתי לא אחת, ברוכשי דירות מפוחדים ומבוהלים החוששים מפני התמודדות עם חברה קבלנית והגשת תביעה משפטית לבית המשפט. בהרבה מקרים רוכשי דירות מוצאים עצמם מפוחדים ומאוימים ע"י החברה הקבלנית ומשכך מוותרים על זכותם החוקית, על אף שאין סיבה לוותר ובוודאי שאין צורך להיבהל מאיומיה של חברה קבלנית.
ככל שקיימים ליקויי בנייה ופגמים בבנייה אין סיבה לוותר על זכות חוקית, והדבר יבוא לידי ביטוי גם בבית המשפט. כך גם ככל שנמסרה לרוכשים דירה באיחור, ללא כל הצדקה, הקבלן יחויב לפצות את הרוכשים בגין איחור במסירה. ככל שלצורך ביצוע התיקונים ייקבע כי על הרוכשים להתפנות מהדירה ו/או לפנות את המיטלטלין, תחויב החברה הקבלנית לפצות את הרוכשים בגין דיור חלופי, אחסנה והובלה הלוך וחזור של המיטלטלין הנמצאים בדירה שזקוקה לתיקון. ניהול נכון של התביעה ושיתוף פעולה בין מהנדסים מומחים ועו"ד מקצועיים ומנוסים מביא לתוצאות טובות.
האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ויש להיוועץ עם עורך דין ליקויי בניה בטרם הגשת תביעה.
האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ויש להיוועץ עם עורך דין ליקויי בניה בטרם הגשת תביעה.
