עורך דין מקרקעין ונדלן כל מה שרציתם לדעת

תוכן עניינים

רכישת דירה זאת ללא ספק הפנטזיה הרווחת בקרב כל מי שרוצה להיות "מסודר" בחיים. ברוב המקרים תצטרכו לחסוך שנים רבות כדי להגיע למעמד של בעל דירה, וגם אז תצטרכו להתחייב להלוואות די רציניות, זה בהחלט צעד גדול ומשמעותי עבור כל אדם. לכן כדאי מאד שתצעדו לצד מי שמכיר את הדרך, וכך תוכלו למנוע מעצמכם ליפול לבורות הלא נכונים.

עורך דין מקרקעין הוא איש המקצוע שכדאי לצעוד איתו את הדרך, עם ידע נרחב בדיני מקרקעין והכרות עם עולם הנדל"ן, אתם תהיו בידיים טובות. ריכזנו עבורכם את שאתם מוכרחים לדעת לפני שאתם נכנסים למשרד עורכי דין המקרקעין הקרוב לביתכם.

נתחיל מההתחלה, מה זה דיני מקרקעין?

דיני מקרקעין נושקים לתחומי משפט רבים. כמעט כל אדם באיזה שהוא שלב בחייו יצטרך סיוע משפטי שנוגע דיני מקרקעין – החל מייצוג משפטי בערכאות משפטיות, עריכת חוזי שכירות, רכישת דירה, הסכמי מקרקעין שונים, ניהול נכסים, מיסוי מקרקעין, ייצוג מול רשויות ועוד.

כל הפעולות הללו ללא יוצא מן הכלל מצריכות נוכחות של עורך דין מקרקעין מיומן ומקצועי כדי שתוכלו לצלוח את השלבים אל עבר עסקת הנדל"ן שאתם חולמים עליה ללא בעיות, תוך מזעור קונפליקטים וניגודי אינטרסים.

מה זה עורך דין מקרקעין?

עסקאות נדל"ן הן כל הפעולות המובילות למכירה או קנייה של קרקעות ומבנים, בין אם למגורים או לתעשייה. התפקיד של עורך הדין בעסקאות אלו הוא להיות הרוח הגבית שלכם ולוודא שכל האינטרסים שלכם מקבלים את המענה הטוב ביותר. כמו כן לעורך דין יש תפקיד מכריע בהובלת  תהליך הקנייה או המכירה של נכסי מקרקעין, תוך שמירה שהזכויות שלכם לא יפגעו במהלך התהליך.  

קניית דירה מייצגת את מעמד משמעותי בחיים, הוא יכול להשפיע עליהם לטובה או לרעה, תלוי בניהול תהליך העסקה, לכן יש חשיבות גדולה לבצע זאת בליווי גורמים מוסמכים ומנוסים בתחום. עורך דין מקרקעין יוכל להוביל אתכם לסגירת העסקה בצורה מהירה והיעילה ביותר, לעומת זאת –  ניהול כושל עלול להוביל לטעויות רבות שעלולות להיות מלוות בהשלכות קשות. בדיוק מהסיבה הזו מערכת החוק בישראל יצרה מנגנונים מורכבים לאורך כל הדרך אל השלמת העסקה כשמטרתם היא להגן כל הזכויות הקנייניות של הצדדים המעורבים בעסקה.

מהם תפקידיו של עורך דין מקרקעין?

תפקידו של עורך הדין בעסקאות נדל"ן הוא להעניק לכם תמיכה וליווי מקצועי שיעזור לכם להתמודד עם כל האתגרים שאתם עשויים להיתקל בהם במהלך הדרך – ויש לא מעט כאלו, החל מעריכת חוזים ומסמכים המותאמים לצרכים שלכם (כמו לדוגמה: עריכת חוזה השכרת דירה) ועד לייצוג משפטי בסוגיות מקרקעין. כדי להבין יותר לעומק את תפקידיו ריכזנו עבורכם את תחומי האחריות של עורך דין מקרקעין בעסקאות קנייה ומכירת נדל"ן.

1. קנייה ומכירת דירות יד שניה ודירות מקבלן

קניית דירה מלווה בהוצאות גדולות ובהליכים בירוקרטיים מורכבים המצריכים ידע רב בדיני מקרקעין והיערכות כלכלית מתאימה, לכן מומלץ לבצע אותה מראש כמו שצריך כדי להגיע למעמד העסקה מוכנים. עורך דין מקרקעין יסייע לכם בהיערכות נכונה תוך חשיפת כל הפרטים הנדרשים לביצוע עסקה טובה. פעמים רבות רוכשים התקדמו לשלב משא ומתן לבד, מבלי שהיו מעורים בדיני מקרקעין כנדרש, במצבים הללו לרוב הקונים נתקלים בבעיות רבות שצצות לכאורה באופן בלתי צפוי, כמו עלויות נוספות והליכים בירוקרטיים מורכבים שבסופו של דבר מובילים ללקיחת הלוואות מחוסר ברירה, דבר שעולה ביוקר ומתבטא בעיקר בריביות גבוהות, זמן יקר ועוגמת נפש ובמקרים מסוימים אפילו עשויים להוביל לביטול העסקה.

מה ההבדל בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירת יד שניה?

כשמדובר ברכישת דירה מקבלן הרוכש מקבל הגנות רבות בחסות החוק שמטרתן לצמצם את הפערים בין האדם הפרטי לבין הקבלן, במילים אחרות, הקונה מקבל "אחריות" מסוימת על הדירה. לעומת זאת כשמדובר ברכישת דירת יד שנייה, מדובר בנכס קיים שאין עליו פיקוח ולכן על הקונה מוטלת האחריות לבדוק היטב את הנכס לפני סגירת העסקה, הקונה צריך להיזהר כדי לא להיכנס למצבים מורכבים וקשים כמו: תקלות שונות בדירה, סוגיות בנוגע לבעלות החוקית של הנכס ועוד. לעיתים הניסיון לחסוך בעלויות ייצוג עורך דין ברכישת דירות חדשות או יד שניה עלולות לעלות בהוצאות גבוהות בהרבה מהחיסכון – כמו בזבוז זמן יקר והארכת מועד סיום העסקה.

2. השכרת דירה

החלטתם להשכיר או לשכור דירה? בניגוד לדעה הרווחת, ההמלצה היא לא לסמוך על חוזים סטנדרטיים או חוזים ישנים אחרים המתייחסים למקרקעין. למרות ששכירויות הן עסקאות המקרקעין הנפוצות והמהירות ביותר, פעמים רבות הן מתנהלות באופן עצמאי ללא ייעוץ מקצועי של עורך דין מקרקעין. בעלי דירות רבים משתמשים בחוזים סטנדרטיים בשכירת דירות בעוד שכאמור, תחום זה הינו רגיש מאד ולכל דירה יש את המאפיינים הייחודיים לה. ההמלצה היא לא להיעזר בחוזים חינמיים מהאינטרנט, אלא בעורך דין מיומן שידאג לערוך  לכם חוזה מדויק שיותאם לצרכים שלכם ושל השוכר.

סיטואציות נוספות בהם יש צורך בעו"ד מקרקעין – פעמים רבות אנו נתקלים במצבים בהם השוכר לא מוכן לפנות את הדירה גם בתום תקופת השכירות ולמרות שלא עמד בתשלומי השכירות כמפורט בחוזה. חשוב להבין שבסיטואציות מורכבות כאלה, כל טעות מינורית בחוזה עשויה להיות לרעת בעל הדירה וכך עסקת שכירות אשר אמורה להיות פשוטה, הופכת לעסקה מורכבת הכרוכה בלא מעט כסף, כעסים ומאמץ נפשי.

בעלי דירות נוטים לפנות לעורכי דין רק אחרי שהמצב יוצא משליטה, לכן אנו ממליצים לכם להקדים תרופה למכה ולהיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין שיערוך חוזה תיקני שיגן על בעל הדירה ממצבים מורכבים שהוא עלול להיתקל בהם. 

3. בדיקת היבטים תכנוניים

לצד ההיבטים העוסקים בסוגיית בעלות וזכויות קנייניות, על עורך הדין מוטל גם התפקיד לבדוק היטב את הפרמטרים התכנוניים של הבית ולוודא שהבניה מתבצעת עם היתר בנייה מתאים, שאינה חורגת בגודלה מהכתוב בהיתרים ובנוסף, לוודא שלא מוטל על הבית צו הריסה. כדי להימנע מסוגיות משפטיות לאחר קניית הדירה, יש להקפיד לבדוק לעומק את כל השלבים התכנוניים. עורך דין הבקיא בכל ההיבטים הללו יוכל לבצע את הבדיקות הנדרשות עבורכם, מה שיאפשר לכם להתמקד בקנייה עצמה ולא להשקיע משאבים ואנרגיה בתקלות הנגרמות מחוסר ידע לגבי התהליכים השונים.

לצד ההיבטים העוסקים בסוגיית בעלות וזכויות קנייניות, על עורך הדין מוטל גם התפקיד לבדוק היטב את הפרמטרים התכנוניים של הבית ולוודא שהבניה מתבצעת עם היתר בנייה מתאים, שאינה חורגת בגודלה מהכתוב בהיתרים ובנוסף, לוודא שלא מוטל על הבית צו הריסה. כדי להימנע מסוגיות משפטיות לאחר קניית הדירה, יש להקפיד לבדוק לעומק את כל השלבים התכנוניים. עורך דין הבקיא בכל ההיבטים הללו יוכל לבצע את הבדיקות הנדרשות עבורכם, מה שיאפשר לכם להתמקד בקנייה עצמה ולא להשקיע משאבים ואנרגיה בתקלות הנגרמות מחוסר ידע לגבי התהליכים השונים.

4. התחדשות עירונית

התחדשות עירונית מתייחסת לכל הפרויקטים פינוי בנושא פינוי או תמ"א 38. בשנים האחרונות הפרויקטים הללו הפכו לפופולריים ונחשבים להשקעה נבונה. המטרה של הפרויקטים האלה היא חידוש או בניה חדשה של בניינים ישנים. ברוב המקרים העסקה תתבצע כך: הקבלן מבצע את השיפוץ ומגדיל את הבניין ולאחר מכן מקבל את הדירות החדשות שהוא בונה והדיירים מקבלים דירות חדשות. כך שכל הצדדים יוצאים מורווחים.

תחום ההתחדשות העירונית דומה במובנים רבים לרכישת דירה חדשה מהקבלן, כך שלעיתים תפגשו במשחקי כוחות בין הגוף הפרטי שמבצע את הפרויקט לדיירים. הפערים בין הדיירים לקבלן עשויים להוביל לניצול של הדיירים ובעלי הדירות, עורך דין מקרקעין בצפון הארץ ובמרכזה יעמוד על הזכויות של כל דייר במסגרת הפרויקטים השונים של תמ"א 38 ופינוי בינוי- כך תוכלו להיות בטוחים שאתכם מקבלים את מה שמגיע לכם.

5. טיפול בענייני מיסוי מקרקעין

עורך דין מקרקעין מטפל גם בענייני מיסוי מורכבים אשר מתלווים לכל קניה ומכירה של דירות. תפקידו בין היתר ליצור מגעים עם הרשויות השונות על מנת להקל עליכם בתשלום מיסי רכישה, מיסי עירייה, היטל השבחה ועוד. באמצעות עורך דין מקרקעין מנוסה, אתם תוכלו להימנע מהליכים בירוקרטיים מתישים ובמקרים מסוימים אף ליהנות מהקלות מס שונות.  

מתי צריך ייצוג משפטי של עורך דין מקרקעין?

בסוגיות מסוימות יש צורך בייצוג משפטי של עורך דין מקרקעין אשר יסייע לכם להשיב את הסדר על כנו ויחסוך זמן ומאמץ הכרוכים בהתמודדות עם מערכת המשפט המורכבת.

הנה כמה מהמקרים:

  • הפרת חוזה של נכס מסחרי או מכר
  • הפרת חוזה שכירות.
  • פינוי שוכר מהדירה.
  • פינוי דייר מוגן מהדירה.
  • פינוי פולשים ומסיגי גבול.
  • תביעות בנוגע לפירוק שותפות במקרקעין.

מה הוא שכר טרחה עורך דין נדל"ן?

תהליך רכישת דירה הוא עניין גדול – מדובר במסלול ארוך עם שלבים רבים שמתחיל ברגע שקיבלתם את ההחלטה הזו ועד לרגע בו תקבלו את המפתחות לנכס. כפי שכבר הבנתם, ישנן סוגיות משפטיות רבות בהליך וכאן עורך דין מקרקעין יוכל להקל עליכם ולייצג את האינטרס שלכם עד להשלמה מלאה של העסקה.

במסגרת הליווי והייצוג שתקבלו מהעורך דין שלכם– יעמוד בינכם הסכם טרחה, שמשמעותו היא תשלום שכר עבור הליווי והסיוע המשפטי שהוא יעניק לכם. כאמור, השירותים שלו כוללים בין היתר עריכת תכנון מס במטרה להפחית את מס השבח למינימום האפשרי, דיווח לרשויות מס על העסקה, ניהול משא ומתן, ניהול העברת הזכויות בממכר, העברת הכספים למוכר ועוד.

שכר הטרחה יהיה אחוז מסוים משווי העסקה שאתם מבצעים, לרוב הוא נע בין 0.5% מסכום העסקה + מע"מ לבין 1.5% מסכום העסקה+ מע"מ – האחוז עשוי להשתנות בהתאם לפרמטרים כמו מקצועיות וניסיונו של העורך דין, סוג העסקה ואופייה.

מהי החשיבות של עורך דין מקרקעין בעסקאות נדל"ן?

לאחר שהבנתם מה בדיוק כוללים דיני המקרקעין אתם יכולים להבין שעסקאות נדל"ן הן הליך מורכב שמצריך ידע רב בכל הקשור בדיני מקרקעין ונוכחות של עורך דין בעסקאות נדלן יכול להיות בעל השפעות משמעותיות על טיב העסקה שאתם מ בצעים. ללא סיוע משפטי מקצועי כל פעולה שאתם מבצעים בתהליך רכישת דירה עשויה להסתבך, לכן אל תתפשרו – צרו קשר עם עו"ד מנוסה שיוכל ללוות אותכם בבטחה, תוך שמירה על האינטרסים שלכם לאורך כל שלב.  

כמה מילים אחרונות

כולם רוצים לרכוש דירה אחת אם לא יותר, לכן כאשר אתם עומדים לפני החלטה כה חשובה – חשוב מאוד שתבחנו את כל ההיבטים בצורה מחושבת וקחו בחשבון את רמת הסיכון הכרוכה בעסקת נדל"ן עצמאית, אם תעשו זאת קרוב לוודאי שתגיעו למסקנה שאינכם רוצים לצעוד את הדרך הפתלתלה הזאת לבדכם, בייחוד לאור העובדה שעסקאות רבות כרוכות בלחצים, ביצוע משא ומתן מקצועי והבנת לשון החוק. אם אתם נכנסים לתהליך מקרקעין כזה או אחר חפשו עורך דין נדל"ן שיהיה לכם למגדל אור, שייצג את האינטרסים שלכם נאמנה ויביא להשלמת העסקה בצורה הטובה ביותר.  

מחפשים ייצוג משפטי מקצועי והולם? משרדינו מעניק ייעוץ וליווי משפטי בכל הנושאים הקשורים לנדל"ן וקרקעות החל מהשקעות נדל"ן, התחדשות עירונית, ליווי בקנייה ומכירה של דירות חדשות ויד שניה ועד לעריכת חוזים ומסמכים. לתיאום פגישת ייעוץ ללא התחייבות, אנחנו מזמינים אותכם למלא פרטים, ואנו נדאג לחזור אליכם בהקדם! 

צרו קשר