משרד עו"ד בעפולה » עורך דין מקרקעין » היטל השבחה בעסקאות מקרקעין

היטל השבחה בעסקאות מקרקעין

בעת מכירת נכס מקרקעין, הבעלים של הנכס יכול להנות מהתשואה שהרוויח ממכירת הנכס, אלא שעליו גם לשלם למדינה את מסי החובה הנדרשים ממנו בגין המכירה. אחד מהמסים הללו נקרא היטל השבחה. מטרת ההיטל הנה להשיב לוועדה המקומית לתכנון ובנייה את הכספים שהשקיעה בפיתוח אותו הנכס או האזור שסמוך אליו, אשר הובילו לעליה במחיר הנכס. רוצים לדעת מי צריך לשלם היטל השבחה, מתי יש לשלמו ומי זכאי לפטור ממנו? ריכזנו עבורכם במאמר זה את כל המידע שעליכם לדעת בנושא. המשיכו לקרוא.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הנו תשלום אשר הרשות המקומית גובה מבעלי נכסים או חוכרים לדורות שבגדרי רשותה, בעקבות פעולות שביצעה שהובילו עליית שווי המקרקעין שלהם. חשוב לציין כי בהתאם לפסיקת בית המשפט המחוזי בתיק עמ"נ (מינהליים מרכז) 44789-11-13 הועדה המקומית לתו"ב פ"ת נ' גולדן פוינט בע"מ (נבו 13.03.2014), ניתן לגבות היטל השבחה רק בגין השבחה הנובעת ישירות מהתוכנית העירונית, ולא בגין השבחה הנובעת מהפעילות העסקית המנותקת מהתכנית.

היטל השבחה נגבה רק לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובניה נתנה את אחד משלושת האישורים הבאים אשר מביאים לעליית הערך (השבחה) של נכס של התושב שגר בשטחיה:

אישור תכנית בניה עיר (תב"ע) חדשה – התב"ע יכולה להיות תכנית מפורטת או תכנית מתאר אשר נותנת זכות חוקית לשימוש או לבנייה נוספת באותו נכס, או לשינוי ייעודו הנוכחי של הנכס (למשל מקרקע חקלאית לקרקע למגורים). החובה לשאת בתשלום היטל השבחה עשויה לחול לא רק על בעלי נכסים שהתב"ע משפיעה עליהם ישירות, אלא גם על בעלי נכסים סמוכים, במידה והצליחה הרשות המקומית להוכיח שגם הנכס שלהם השתבח בעקבות התכנית. לדוגמה, הקמה של קניון בסמוך לאזור מגורים.

אישור הקלה – מסמך חוקי שמאשרת הועדה המקומית לתכנון ובניה לבקשת מבקש ההיתר, המאפשר סטיות מינוריות מהחוק על מנת לבצע בנייה שאינה בהתאם לתנאי התב"ע המקורית. לדוגמה, על מנת לאפשר הוספת מעלית או מרפסת. אישורי הקלה לרוב ניתנים כאשר בניה בהתאם לתב"ע המקורית יוצרת מצבים אבסורדיים שיובילו לבניה לא אידיאלית ולמבנה פחות ראוי למגורים, וכן לעיתים כאשר הועדה המקומית רוצה לאשר בדיעבד מבנים שכבר נבנו שלא בהתאם לתב"ע המקורית (במקום להורות על הריסתם).

אישור שימוש חורג – היתר לשימוש חורג מאפשר לבצע בנכס שימוש שונה מהשימוש המקורי לו אשר שהוגדר בהיתר הבניה. לדוגמה, להפוך מבנה המיועד לתעשייה למבנה המיועד להקמת מרכז תרבות.

מי מחויב בתשלום היטל השבחה?

סעיף 2 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה משנת 1965 קובע כי הבעלים או החוכר לדורות (משכיר את המקרקעין לתקופה ארוכה מ-25 שנים, לרוב מהמדינה) של נכס מקרקעין הוא זה שצריך לשלם היטל השבחה בגין אותו הנכס. לכן הועדה המקומית הרלוונטית רשאית לחייב בתשלום ההיטל רק את אותו בעלים או חוכר לדורות. אולם, לעתים הצדדים להסכם מכר של נכס מסכימים ביניהם שמי שישלם את היטל ההשבחה בגין אישור תכנית שינתן לאחר כריתת ההסכם הוא הקונה של הנכס ולא המוכר, והסכמה זו היא חוקית לחלוטין כל עוד ההסכם עומד בכללי דיני החוזים.

מתי משלמים היטל השבחה?

על אף שהיטל ההשבחה מחושב במועד מתן האישור שבגינו הושבח הנכס, הוא ישולם ברוב המקרים רק מאוחר מכן, במועד מכירת הנכס. זאת, בניגוד למיסים אחרים על מקרקעין לדוגמה מס שבח. הסיבה לכך היא שבאופן עקרוני, מחיר המכירה של הנכס בפועל אמור לגלם בתוכו את ההשבחה של הנכס, ולהיות גבוה יותר מאשר היה אמור להיות אלמלא אושרו התכנית, ההקלה או השימוש החורג אשר העלו את ערכו של הנכס.

במידה ומדובר באישור של הקלה, נקבע בפסק דין עמ"נ (מינהליים ת"א) 52532-09-12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' עדית לרר (נבו 09.03.2014) כי המועד הרלוונטי ממנו מתחילים לחשב את ההשבחה בגין ההקלה הנו מועד אישור ההקלה ולא מועד התכנית המקורית אשר בהמשך אליה ניתנה החלטת הועדה לאשר הקלה.

באילו מקרים יש פטור מהיטל השבחה?

בין המקרים בהם עשויה להתקיים זכאות לפטור מהיטל השבחה הם: קרקעות הנמצאות בשכונת שיקום על פי הגדרת הממשלה או באזור שיקום על פי חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום, קרקעות או דירות שבעליהם החזיקו בהן 10 שנים או יותר לפני ביצוע ההשבחה, קרקעות או דירות שבעליהם זכאים לסיוע במסגרת תכנית של משרד הבינוי והשיכון בהתאמת תנאי דיור לאנשים המוגבלים בניידות, השבחה בבניית ממ"ד בדירה בתנאים מסויימים, בנייה או הרחבה של דירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר ועוד מקרים רבים נוספים.

כמו כן, לועדה המקומית לתכנון ובנייה יש סמכות להפעיל שיקול דעת ולתת לבעל מקרקעין פטור מלא או חלקי מתשלום היטל השבחה בעקבות אישור הקלה או שימוש חורג שניתנו לאור מצבו של הנכס. חשוב לדעת כי פטור מהיטל השבחה ניתן לעתים באופן אוטומטי, אך ברוב המקרים הוא יכול להינתן רק במידה והוגשה בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לקבלת הפטור תוך 45 ימים מיום קבלת השומה (אלא בקיום נסיבות מיוחדות המצדיקות מועד אחר). את הבקשה יש להגיש בצירוף המסמכים הרלוונטיים הנדרשים בכל מקרה ומקרה.

שיעור היטל השבחה

בהנחה ולא ניתן פטור (מלא או חלקי) מהיטל ההשבחה, גובה ההיטל יהיה 50% מעליית השווי של הנכס, כלומר בדיוק מחצית משווי ההשבחה (לא משווי הנכס עצמו). לדוגמה, אם שווי הנכס לפני ההשבחה הוא מיליון ש"ח, ונקבע שבעקבות ההשבחה שווי הנכס עלה ב-200,000 ש"ח, גובה היטל ההשבחה יהיה 100,000 ש"ח (בדיוק מחצית משיעור השבחה).

החדשות הטובות הן, לשמחת בעלי הנכסים שהושבחו, כי ניתן לקזז משיעור ההשבחה את ההוצאות שהם שילמו לשם מימוש זכויות הבנייה, כגון עלות הבנייה או השיפוץ, עלויות החומרים וכו’. כלומר, בהמשך לאותה דוגמה – אם עלויות החומרים והשיפוץ הגיעו ל-50,000 ש"ח במצטבר, שווי ההשבחה יהיה 150,000 ש"ח, וגובהו הסופי של היטל ההשבחה יהיה בדיוק מחצית מזה – 75,000 ש"ח.

האם ניתן להגיש ערר על דרישת התשלום להיטל השבחה?

במידה וקיבלתם דרישה לתשלום היטל השבחה בגין נכס שבבעלותכם ואתם סבורים שמגיע לכם פטור או או כי גובה החיוב הנו מופרז, אתם יכולים להגיש ערעור על כך. על מנת לערער על עצם החיוב יש להגיש את הערעור לוועדת הערר המחוזית, ועל מנת לערער על גובה החיוב יש להגיש בקשה למינוי שמאי מכריע (שהוא הגורם המוסמך לדון בערעור) ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין. את הערעור או את הבקשה למינוי שמאי מכריע יש להגיש תוך 45 ימים מיום קבלת השומה של הוועדה המקומית.

על מנת שתצהיר ידועים בציבור יקבל תוקף חוקי, עליו לקבל אישור של עורך דין, המאשר באמצעות חתימתו כי בני הזוג אשר חתמו על התצהיר זיהו את עצמם בפניו באמצעות תעודת זהות, וחתמו בפניו לאחר שהבהיר להם את תוכן הכתוב.

למה חשוב להתייעץ עם עו"ד מומחה למקרקעין לפני תשלום היטל השבחה?

היטלי השבחה אשר בעלי נכסים מתבקשים לשתלם עשויים להגיע לסכומי עתק, ולעתים בדיקה מקצועית של עורך דין לענייני מקרקעין מעלה כי קיימת זכאות לפטור מלא או חלקי אשר עשויה לחול באותו עניין. רשימת המקרים בהם ישנה זכאות לפטור הנה ארוכה, וההבנה האם נסיבות המקרה מקימות את הזכות מצריכה מומחיות והבנת הדין בנושא, וכן בקיאות בפסיקות בתי המשפט לגבי מקרים דומים. כמו כן, בעת הגשת הבקשה יש לצרף מסמכים מורכבים כגון שומת מקרקעין, תשריטים, חוזה המכר ואסמכתאות משפטיות רלוונטיות אחרות. חוסר ידיעה בדבר סוג המסמכים הנדרשים בכל מקרה ומקרה, והקושי לאספם בפועל עשויים להוות מכשול מפני השגת הפטור.

במשרדנו A.S Law Firm יחכו לכם שורה של עורכי דין לענייני מקרקעין בעלי ניסיון רב בתחום של היטלי השבחה, הכולל איגוד וארגון כל המסמכים הרלוונטיים, התנהלות מול שמאים, וועדות מקומיות לתכנון ובניה, ועדות ערר וכן ייצוג בבתי המשפט השונים. נשמח לסייע גם לכם להפחית או לבטל את היטל ההשבחה שהוטל עליכם, החל משלב בדיקת הזכאות ועד לשלב השגת הפטור. צרו קשר.

שאלות ותשובות

איך ניתן להשיג פטור מהיטל השבחה?

עורך דין לענייני מקרקעין המתמחה בהיטלי השבחה יכול לסייע לכם להבין האם בהתאם לנסיבות המקרה אתם זכאים לפטור מהיטל השבחה בגין מכירת הנכס שלכם. ברוב המקרים הפטור לא ניתן באופן אוטומטי אלא רק לאחר הגשת בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לקבלתו בצירוף המסמכים הרלוונטיים תוך 45 ימים מיום קבלת השומה. אם מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות מועד אחר ניתן לקבל ארכה.

מי זכאי לפטור מהיטל השבחה?

ישנה רשימה סגורה של מקרים בגינם מגיע הפטור. כמה מהמקרים היותר נפוצים הנם: השבחה בבניית ממ"ד בדירה לשטח המינימלי הנדרש, בנייה או הרחבה של דירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר, קרקעות הנמצאות בשכונת שיקום או באזור שיקום ועוד. בנוסף לכך, הועדה המקומית לתכנון ובנייה יכולה לאשר לבעל מקרקעין פטור מלא או חלקי מתשלום היטל השבחה במידה ולאור מצבו של הנכס ניתן אישור הקלה או שימוש חורג.

מתי מוטל היטל השבחה?

היטל ההשבחה מחושב במועד האישור שבגינו הושבח הנכס, אך מוטל לתשלום רק במועד מכירת הנכס. במידה והאישור שניתן הוא מסוג הקלה, הפסיקה קובעת כי מתחילים לחשב את ההשבחה בגין ההקלה ממועד אישור ההקלה ולא ממועד אישור התכנית המקורית.

האם ניתן להפחית את גובה ההיטל?

כן. בהחלט ניתן להפחית את גובה ההיטל שנדרש לשלם ולעתים אף לקבל פטור מלא מתשלומו. ניתן לעשות זאת באמצעות הגשת בקשת הפחתה לשמאי המכריע לאחר שמבקשים את מינויו מיו"ר מועצת שמאי המקרקעין תוך 45 ימים, בצירוף כלל המסמכים הנדרשים.