משרד עו"ד בעפולה » עורך דין מקרקעין » מס שבח בעסקת מקרקעין – המדריך המלא

מס שבח בעסקת מקרקעין – המדריך המלא

מס שבח = מס רווח. למעשה מס שבח מוטל על הרווח המתקבל ממכירת נכס מקרקעין (דירה/בנין/משרד/חנות/קרקע) בישראל. אפשר לומר שמטרת העל של מס השבח הנה להרתיע אנשים מהעיסוק בנדל"ן לצרכי השקעה. על כן, כפי שנסביר במאמר זה, ישנו פטור ממס שבח בעיקר בסיטואציות בהן מדובר באדם פרטי אשר בסך הכל מעוניין לשנות את מצב המגורים שלו או להעניק נכס לקרוב משפחה, אך גם במצבים נוספים. הכנו עבורכם מדריך זה אשר מסביר בדיוק מהו מס השבח, כיצד הוא מחושב, מתי ואיך ניתן לקבל ממנו פטור או לכל הפחות להפחית אותו.

מהו מס שבח?

מס שבח הנו תשלום חובה המוטל על אדם אשר מוכר נכס מקרקעין שבבעלותו ברווח (שבח), כלומר בסכום גבוה מהסכום אותו הוא שילם ברכישתו, לאחר ניכוי כל ההוצאות שהיו כרוכות בתחזוקה בשיפוץ ובמכירת הנכס. רווח זה נקרא הרווח הריאלי, כלומר הרווח פחות ההוצאות (הרווח נטו). אולם, ישנם מספר מקרים בהם יוכל האדם לקבל פטור ממס שבח ובכך לשמור את כל הרווח הריאלי ממכירת הנכס לעצמו, כפי שנסביר בהמשך מאמר זה.

כיצד מחשבים מס שבח?

על מנת לחשב את מס השבח, יש ראשית לחשב את הערך הריאלי שנותר למוכר ממכירת הנכס, שהוא כאמור ההפרש בין הסכום ששילם בפועל בעת רכישת הנכס ובין הסכום בו הצליח למכור בפועל את הנכס, בניכוי כלל ההוצאות המוכרות. מס השבח עומד על 25% מתוך השבח הריאלי שנותר בידי המוכר. כמובן שבמידה ואדם אינו מכר את הנכס ברווח (כלומר סכום המכירה לאחר הפחתת ההוצאות הנו שלילי או שווה ל-0) האדם לא יחוב במס שבח. כמו כן, במידה והאדם כן היה אמור לשלם מס שבח אך התברר כי בוצעה טעות בחישוב והוא חוייב בסכום גבוה ממה שאמור היה לשלם, קמה לאותו אדם זכות לזיכוי כספי בגין התשלום העודף שנגבה.

מתי משלמים מס שבח?

את סכום מס השבח אשר אותו יש לשלם מחשבים לרוב בעת מכירת המקרקעין, אך יש לשלמו בפועל תוך 60 ימים מיום חתימת הסכם המכירה של המקרקעין. עם זאת, יתכנו מקרים חריגים בהם ניתן לדחות את מועד תשלום מס השבח. למשל, כאשר נחתם הסכם המכירה של המקרקעין, אך הוסכם בו כי המכירה בפועל תתבצע רק עוד שנה (או פרק זמן ניכר אחר). במצב כזה, ניתן לדחות את מועד תשלום מס השבח עד לביצוע העסקה בפועל.

באילו מקרים ניתן פטור ממס שבח?

פטור ממס שבח ניתן רק עבור דירות שעומדות בהגדרה של "דירת מגורים מזכה" שבחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), או כפי שנהוג לכנותו – חוק מס שבח מקרקעין, אשר מסדיר את נושא זה. דירת מגורים מזכה זוהי דירה אשר בנייתה הושלמה (הפסיקה קובעת הגדרת דירה- שיש בה שירותים מקלחת ומטבח), והיא נמצאת בבעלותו של אדם פרטי ולא של חברה או תאגיד ואשר מעל למחצית משטחה (מעל ל-50%) שימש למגורים במהלך 4 השנים שלפני מכירתה או במהלך 80% מהתקופה בגינה מחושב השבח. לחלופין, דירה שלא שימשה למגורים בפועל אך שימשה כגן ילדים או בית כנסת יכולה גם כן להיחשב כדירת מגורים מזכה.

כיצד נדע האם דירה "שימשה למגורים” לפי דרישת החוק? בפסק דין ע"א 668/82 אהרון כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין, לט(2) 385 (1985) נקבע כי החוק אינו דורש להוכיח כי הדירה שימשה למגורים בפועל, אלא כי הדירה על פי טיבה מיועדת למגורים. עוד נקבע בפסק הדין כי מדובר במבחן אובייקטיבי אשר מחייב בדיקה של הדירה אשר בוחנת את היכולת שלה לשמש פיזית למגורים. כלומר, יש לבחון האם המבנה של הדירה תקין, האם יש בה מתקנים בסיסיים למגורים סבירים כגון מערכת חשמל ומים, מטבח, שירותים ועוד.

הדירה שלכם עומדות בהגדרה של "דירת מגורים מזכה" לפי החוק? יופי, ניתן לעבור לשלב הבא! ניתן לבקש פטור ממס שבח אם בנוסף להיותה "דירת מגורים מזכה" חלים אחד הפטורים:

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה – בעת מכירת הדירה היא דירתו היחידה של אדם והיא הייתה בבעלותו לפחות 18 חודשים לפני המכירה. בנוסף, יש להראות כי בעת המכירה לא רשומה דירה נוספת גם על שם בן/בת זוגו או על שם ילד קטין שלו, כיוון שלעניין דירת מגורים קיימת “חזקת התא המשפחתי” לפיה מתייחסים לחלק מבני המשפחה בתור ישות משפטית אחת לצורכי מיסוי. זאת, כיוון שמטרת המחוקק הנה להקל על כל תא משפחתי בישראל להחזיק בבעלות של דירה אחת ולא יותר, למנוע השקעות בנדל”ן, וכן למנוע ניצול לרעה של הזכות לפטור על ידי העברת בעלות פיקטיבית בין בני משפחה. חשוב לציין שהפטור במכירת דירה יחידה חל רק עד תקרת פטור, אשר גובהה מתעדכן כל שנה. נכון לשנת 2024 הפטור יחול עד לסכום של 5,008,000 ש״ח. כלומר, מוכר הדירה יוכל להנות מהפטור רק עד לשווי סכום זה, ועל שאר הסכום יצטרך לשלם מס שבח מלא או לינארי. אולם, במאמר זה נתמקד בדירות שסכומן אינו עובר את סכום זה (שאינן “דירות יוקרה”).

פטור ממס שבח למשפרי דיור – פעמים רבות אדם פרטי המתגורר בדירה לבד או עם משפחתו אינו מוכר את דירתו הראשונה לפני שרוכש דירה חדשה. בפועל נוצר מצב בו מי שרוצה לשפר את מצב הדיור שלו מחזיק למשך פרק זמן קצר בשתי דירות ולא באחת. לכן, העניק המחוקק בתנאים מסויימים פטור חד פעמי ממס שבח לאדם אשר מוכר דירת מגורים מזכה ובמקביל הוא בעלים של דירה נוספת. לחלופין, לעתים על מנת לשפר את מצב הדיור שלו, מעוניין האדם למכור את שתי הדירות שבידיו על מנת לרכוש דירה אחת במקומן. גם במצב כזה העניק המחוקק בתנאים מסויימים פטור ממס שבח עבור מכירת שתי הדירות, אולם זהו פטור שיכול אדם לקבל פעם אחת בלבד במהלך חייו.

פטור על דירה בירושה – מכירה של דירת מגורים שהתקבלה בירושה ניתן למכור בפטור ממס שבח, גם אם בבעלות המוכר דירות נוספות. ניצולו של פטור זה אינו פוגע ביכולת לממש פטורים אחרים לגבי דירות אחרות. אולם, ניצולו של פטור זה כפוף להתקיימות כל התנאים הבאים:

א. המוכר אשר קיבל את הדירה בירושה הנו בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש.

ב. כאשר המוריש היה עוד בחיים, הייתה בבעלותו דירת מגורים אחת בלבד. בפסק הדין עמ"ש (מחוזי תל אביב-יפו) 251/99 מנהל עזבון המנוחה הדרה וייסגלס ז"ל נ' מנהל מס שבח מקרקעין מחוז ת"א, כח 338 (2001) נקבע כי הפטור לא יינתן במידה וכאשר המוריש היה בחיים היה בבעלותו אפילו חלק קטן בדירת מגורים אחרת.

ג. המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה אילו היה עוד בחיים.

* שימו לב! -יורש שהוא תושב חוץ לא יהנה אוטומטית מהפטור של דירת ירושה. על פי החלטת מיסוי 7701/21, השימוש בפטור לפי סעיף 49 ב(5) ינתן למוכר שהוא יורש תושב חוץ- רק אם אין בבעלותו דירה נוספת במדינת התושבות.

פטור על העברת זכויות במקרקעין במתנה – אדם אשר נתן לקרוב משפחה במתנה דירה או זכות אחרת במקרקעין נהנה מפטור מתשלום מס שבח. העברת דירה או זכות אחרת במקרקעין במתנה נקראת גם מכירה ללא תמורה.
פטור על מכירת דירה שהתקבלה במתנה – עקרונית, אדם אשר קיבל במתנה דירה מקרוב משפחה, אמור לחוב בתשלום מלא של מס שבח גם על העליה בערך הדירה בתקופה שקיבל שהחזיק בה, ובנוסף גם על העליה בערך הדירה שהתרחשה בתקופה שלפני שהיא הייתה בבעלותו. כלומר, נותן המתנה לא באמת מקבל פטור ממס שבח אלא מגלגל את מס השבח הלאה אל מקבל המתנה.

עם זאת, גם דירה שהתקבלה במתנה ניתן למכור בפטור ממס שבח, במידה בתנאים הבאים:

הדירה התקבלה במתנה מבן זוג, הורה, סב, סבתא, צאצא, צאצא של בן הזוג או בן זוג של אחד מאלו. לחלופין, לגבי דירה שהתקבלה במתנה או בירושה מהורים או סבים – גם אם הדירה התקבלה מאח, אחות או בני זוגם.
תקופת צינון – חלפה תקופה של לפחות 3 שנים מהיום בו החל מקבל המתנה לגור בדירה, או אם הוא לא התגורר בדירה, אז חלפו לפחות 4 שנים מהיום שהוא הפך לבעלים בדירה. יש לציין כי במידה ומקבל המתנה עדיין קטין, תקופת הצינון מתחילה להיספר רק משהגיע לגיל 18.

6. פטור בפרויקט תמ"א 38 – תמ"א היא תכנית מתאר ארצית, ופרויקט תמ"א 38 הוא תכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אשר במסגרתו קבלנים מקבלים זכויות בניה בבניין תמורת ביצוע עבודות. בעלי הדירות נאלצים לשלם מס שבח על ההשבחה שבשיפוץ. לעתים ובהתקיים תנאים מסויימים, בעלי הדירות יהיו זכאים לפטור למרות שמתקיים בהן פרוייקט תמ"א 38.

האם תושב חוץ יכול לקבל פטור ממס שבח?

התשובה לשאלה האם תושב חוץ יכול להיות פטור מתשלום מס שבח פשוטה מבחינה חוקית אך מורכבת במבחן המציאות. באופן עקרוני, החוק קובע כי תושב חוץ יכול לקבל פטור ממס שבח עבור מכירת דירתו היחידה בישראל כל עוד המציא אישור משלטונות המס המוכיח כי אין לו דירה נוספת במדינת התושבות שלו. אמנם בפועל, ברוב המוחלט של המדינות לא קיים אישור שכזה, ועל כן במידה ותושב החוץ מעוניין בקבלת פטור, עליו להוכיח בהתבסס על ראיות חיצוניות כי הוא אינו בעלם של דירה נוספת ולשכנע בכך את רשות המיסים.

גם לעניין מכירת דירה יחידה אשר התקבלה בירושה, החוק עושה הבחנה ברורה בין תושב ישראלי לבין תושב חוץ. כאמור, מכירת דירה בירושה פטורה ממס שבח. ואולם, תושב חוץ בניגוד לתושב ישראל אינו זכאי באופן אוטומטי לפטור ממס שבח בגין מכירת דירה בירושה גם אם המוריש היה תושב ישראל במהלך כל חייו ובעת מותו. זאת אלא אם הוכיח תושב החוץ כאמור כי אין בבעלותו דירת מגורים נוספת במקום תושבותו. לעומת זאת, במקרה ההפוך בו המוריש היה תושב חוץ בעת מותו, על מנת להנות מהפטור, על היורש (בין אם הנו תושב ישראלי ובין אם לא) להוכיח בראיות ומסמכים כי למוריש לא הייתה בעת מותו דירת נוספת למגורים במדינת התושבות שלו.

תהליך קבלת פטור ממס שבח

ראשית, יש לבחון את עצם הזכאות לקבלת הפטור ממס שבח. כלומר, יש לוודא כי מדובר בדירת מגורים מזכה, וכי בנוסף לכך מתקיים פטור ספציפי על כל תנאיו הרבים. לאחר מכן, יש להגיש בקשה לקבלת הפטור ממס לו האדם זכאי. חשוב מאוד – אם קיימים שני סוגי פטור במקביל, יש לבחור באמצעות תכנון לטווח הרחוק וחשיבה אסטרטגית איזה מהפטורים עדיף לנצל. למשל, אם ישנה אפשרות לנצל או פטור חד פעמי לכל החיים או פטור שאינו מוגבל במספר הפעמים לניצולו במהלך חייו של אדם, נעדיף כמובן לנצל את הפטור השני ולשמור את הפטור החד פעמי למצב עתידי אפשרי בו לא נוכל לנצל פטור נוסף מלבדו.

את הבקשה לשימוש בפטור יש להגיש במסגרת ההצהרה על המכירה של הזכות בנכס, בדרך כלל על ידי עורך הדין המייצג את המוכר או הרוכש של הדירה, ואם אין עורך דין אז על ידי המוכר בעצמו. ההצהרה והשומה העצמית תוגש לרשות מיסוי מקרקעין תוך 30 ימים מיום המכירה, בהתאם למסלול הפטור שנבחר. את ההצהרה על מכירת דירת המגורים המזכה שבה נוצלו כל זכויות הבניה ואת הבקשה לפטור יש להגיש באמצעות מילוי פרטים על גבי טופס ההצהרה הרלוונטי לאותו מקרה, בצירוף כלל המסמכים שיש לצרף להצהרה ולבקשה לפטור.

איך ניתן להפחית את תשלום מס שבח?

גיליתם כי אינכם זכאים לאף אחד מהפטורים שמנינו? זוהי אינה המילה האחרונה. ישנן מספר דרכים להפחית את סכום מס השבח בו אתם חבים, והנה הדרכים העיקריות:

פריסת מס השבח – אדם החב בתשלום מס שבח יכול להגיש בקשה לרשות המיסים בישראל לפריסה של השבח במקרקעין עד ל-4 שנים. פריסה זו מאפשרת בפועל הפחתה של סכום מס השבח הכולל אותו יש לשלם בכל שנה, כיוון שהשבח הריאלי בכל שנה מתווסף להכנסה החייבת במס הכנסה של אותה שנה. מכיוון שהמס מחושב לפי שנת המכירה, במידה והחייב במס לא עשה שימוש מלא במדרגות המס הנמוכות, פריסת השבח תפחית את חבות מס השבח הכוללת שעליו לשלם. הזכות לפריסת מס שבח מגיעה לתושבי ישראל אשר הגישו דוחות שנתיים למס הכנסה עבור השנים שבגינן בהן הם מבקשים לפרוס את מה השבח. את הבקשה לפריסה יש להגיש על גבי טופס ייעודי בצירוף המסמכים הדרושים.

פיצול מס השבח – פסק דין עמ"ה (מחוזי תל אביב-יפו) 6/97 ניר יוסף נ' פקיד שומה נתניה (נבו 28.10.1998) קבע כי שבח אינו נחשב כהכנסה חייבת, וזוהי ההלכה עד היום. על כן, בני זוג המחזיקים בנכס בבעלות משותפת רשאים לפצל ביניהם את מס השבח על הנכס. הפיצול מאפשר לנצל מדרגות מס נמוכות יותר עבור שני בני הזוג לעומת מדרגות המס הגבוהות יותר שהיה מגיע אליהם אחד מבני הזוג אילו הוא היחיד ששילם את המס על השבח, וכן מאפשרת ניצול של נקודות זיכוי בלתי מנוצלות של כל אחד מבני הזוג. בכך נחסך כסף רב לתא המשפחתי. הפיצול מתאפשר עבור בני זוג או זוג נשוי כאשר הנכס רשום על שם שניהם או כאשר הוא רשום על שם אחד מהם ומתקיימת חזקת שיתוף המתקיימת לגבי זוגות שנישאו לפני חקיקת חוק יחסי ממון בין בני זוג.

הוצאות וניכויים – אנו זכאים לניכוי ממס השבח של כל הוצאה שהוצאנו לשם השבחה של הנכס. כמובן שלא מדובר בהוצאות של תחזוקה שוטפת אשר אינן משפרות את הנכס אלא שומרות על המצב הקיים. ועדיין, ניתן לצרף אסמכתאות לסוגים רבים של הוצאות שחלקם עשויים להיות לא אינטואיטיביים עבורנו אך אכן נחשבים כהוצאה לשם השבחת הנכס. הנה רק חלק מהם:

הוצאות בניה שיפוצים ושיפורים בנכס או בסביבתו.
תשלום שכר טרחת עורך דין בקניה ובמכירה של הנכס.
תשלום שכר טרחת שמאי מקרקעין וכן מודד מוסמך.
תשלום דמי התיווך ברכישה ובמכירה של הנכס (עד לגובה מסויים).
אגרות ששולמו על ידי המוכר עבור רכישת הנכס.
הוצאות הריבית הריאלית על הלוואה שקיבל המוכר לשם רכישה או השבחה של הנכס, לדוגמה משכנתא.

הוצאות אלו ועוד הוצאות רבות נוספות ניתנות לניכוי ובכך הפחתה של סכום המס הסופי לתשלום. כאשר מדובר בנכס שניתן במתנה או בירושה, ניתן לנכות ממס השבח גם את הוצאות נותן המתנה או המוריש.

מדוע חשוב להוועץ עם עו"ד מקרקעין המתמחה במס שבח?

הזכאות לפטור מתשלום מס שבח אינה תמיד ברורה, ולעתים בחינה של עורך דין מומחה היא כל מה שצריך על מנת לגלות זכאות לפטור, או לכל הפחות, לאפשר לכם להפחית את סכום המס שעליכם לשלם. תכנון המס מראש הוא קריטי ויכול לחסוך מאות אלפי שקלים בעסקה אחת ולעתים, במקרים של כפל פטורים, לחסוך מאות אלפי שקלים לאורך מספר עסקאות. משרדנו A.S. Law Firm מתמחה בעסקאות מקרקעין וכן בתכנון מסי הרכישה והמכירה כולל מס שבח מקרקעין. תוכלו לקבל אצלנו ליווי עורכי דין מלא החל משלב זיהוי הזכאות לפטור או להפחתת המס, הקמת תכנית מסודרת לתכנון המס וכן הוצאה לפועל של תכנית זו. תכנון וביצוע התהליכים הפרוצדורליים מול רשות המסים אינה משימה פשוטה, וטעויות בהליך עשויות לעלות לכם לא מעט כסף, זמן ואנרגיות. אל תעברו זאת לבד, תנו לעורכי הדין המומחים שלנו לסייע לכם. צרו קשר.

שאלות ותשובות

מי משלם מס שבח: המוכר או הקונה?

תשלום מס השבח מוטל על אדם המוכר מקרקעין שבבעלותו ברווח (שבח), כלומר במחיר גבוה מהמחיר שרכש אותו. עם זאת, ישנם מקרים חריגים בהם המוכר יהיה פטור מתשלום המס, אך אותו המס מהתקופה בה המקרקעין היה בבעלות המוכר ישולם על ידי הרוכש כאשר הוא ימכור את הדירה. כלומר, המוכר מגלגל את המס על הקונה. למשל, בדירה שניתנה במתנה (מכירה ללא תמורה).

חשוב לציין כי לרוב מס השבח חל על מוכר, אך מדובר בתנאי מסחרי לכל דבר וענין. הצדדים למכר תמיד יכולים להסכים אחר. ישנם מקרים בהם הקונה נושא בכל הוצאות המכר לרבות מס השבח, היטל ההשבחה ועוד, עסקה מסוג זה נהוג לכנות "עסקת נטו".

מתי מוטל מס שבח?

את מס השבח יש לשלם תוך 60 ימים מיום חתימת הסכם המכר של המקרקעין, אך לעתים ניתן לקבל דחיה של מועד התשלום. לדוגמה, כאשר נחתם הסכם מכר אך המכירה הפועל (העברת התשלום והבעלות בנכס) עתידה להתבצע רק עוד פרק זמן ניכר לאחר מכן. במקרה זה, אפשר לדחות את מועד התשלום של מס השבח עד למכירה בפועל.

מי זכאי לפטור ממס שבח?

על מנת להיות זכאי לפטור ממס שבח, יש לעמוד בשני תנאים מצטברים, כפי שפירטנו במאמר זה. הראשון הוא, שהדירה עומדת בהגדרה של "דירת מגורים מזכה" שבחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). התנאי השני הוא, שמתקיים לגבי הדירה אחד הפטורים, למשל פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה, פטור למשפרי דיור, פטור לדירה שניתנה בירושה או במתנה וכו’.

האם ניתן להפחית את תשלום מס שבח?

כן. ניתן להפחית את תשלום מס השבח במספר דרכים, ביניהן פריסת מס השבח למשך תקופה של עד 4 שנים (על מנת להנות ממדרגות מס נמוכות יותר ובכך לשלם פחות מס במצטבר), פיצול מס השבח בין בני זוג (על מנת להנות ממדרגות מס נמוכות יותר וכן לנצל נקודות זיכוי בלתי מנוצלות של שני בני הזוג), על ידי ניכוי של כמה שיותר מההוצאות שהוציא בעל הנכס לשם השבחת הנכס ועוד.

האם יש מס שבח על מכירת דירה יחידה?

כברירת מחדל, ישנה חובה לשלם מס שבח גם על מכירה של דירה יחידה. זאת, אלא אם הדירה עומדת בהגדרה של דירת מגורים מזכה כפי שתיארנו, ובנוסף לכך עומדת בתנאים של פטור ממס שבח על דירה יחידה, והם שבזמן המכירה זוהי דירתו היחידה של אדם ושהיא הייתה בבעלותו לפחות 18 חודשים טרם המכירה, וכן שבעת המכירה אין דירה נוספת גם על שם בן זוגו או ילד קטין שלו.

כמה מס צריך לשלם?

חישוב מס השבח הוא כזה: 25% מתוך השבח הריאלי, כלומר הרווח נטו ממכירת הדירה לאחר ניכוי הוצאות מוכרות.