משרד עו"ד בעפולה » עורך דין מקרקעין » עורך דין בעסקאות קומבינציה

עורך דין בעסקאות קומבינציה

עסקאות קומבינציה במקרקעין הנן עסקאות בהן בעל מקרקעין וקבלן או יזם משתפים פעולה על מנת להקים פרוייקט בניה, תוך חלוקה של האחריות, ההוצאות והרווחים או נכסי הפרוייקט ביניהם. במאמר זה נסביר לכם על סוגי עסקאות הקומבינציה הנפוצים ביותר כיום, על היתרונות, החסרונות והסיכונים הטמונים בעסקאות אלו, כיצד למזער אותם וגם להפחית את המיסוי על העסקה.

מודלים נפוצים בעסקאות קומבינציה

ישנה יותר מדרך אחת לתכנן ולבצע עסקת קומבינציה. נכיר את 3 הדרכים הנפוצות:

עסקת קומבינציה עם מחיר באחוזים – זהו מודל עסקאות הקומבינציה בו נעשה השימוש הנרחב ביותר מבין כל המודלים. בעל הקרקע והקבלן מגיעים להסכמה לגבי אחוז מסויים שיקבל בעל הקרקע מתוך הנכסים שייבנו בפרויקט. למשל, 30% מהדירות יקבל בעל הקרקע ו-70% מהדירות יקבל הקבלן. גובה חלוקת האחוזים מושפע ממספר גורמים, כגון שווי הקרקע בהתאם לאזור בו היא נמצאת, מחיר הדירות המוגמרות, ההוצאות שמצריך הפרוייקט, ועוד. מודל זה נחשב מאוד משתלם עבור בעל הקרקע אך פחות וודאי מבחינת הסכום הסופי שהוא עתיד לקבל, כיוון שלאחר מכן עליו גם למכור או להשכיר את הנכסים שנבנו בפרוייקט.

עסקת קומבינציה במחיר נטו – בעסקה מסוג זה, הקבלן משלם לבעל הקרקע סכום נטו שסוכם מראש, בתמורה למתן זכות לקבלן להקים את הפרויקט על הקרקע ולהנות משאר הרווחים. הקבלן נושא בכל העלויות הנלוות לעסקה כולל תשלומי המיסים. לרוב משתמשים במודל של מחיר נטו כאשר ישנה מידה גבוהה של וודאות מראש לגבי האספקט התכנוני של הפרוייקט, מה שמאפשר לבעל הקרקע להנות מסכום מוסכם מראש מבלי שיצטרך לשאת בהוצאות הפרויקט או למכור את נכסי הפרוייקט. מאידך, במידה והפרויקט יצליח, מודל זה פחות מתגמל עבור בעל הקרקע מהמודלים האחרים בהם ישנו אלמנט של סיכון.

עסקת קומבינציה על בסיס תמורות – גם במודל זה, בעל הקרקע לא מקבל חלק מהנכסים שנבנו אלא סכום כספי, אלא שפה לא מדובר בסכום מוסכם מראש אלא אחוז מסויים מהתשלום שיקבל הקבלן עבור מכירת הנכסים שנבנו בפרוייקט. זה נחשב כמודל יותר מאוזן מבחינת סיכון ורווח עבור בעל הקרקע והקבלן.

יתרונות וחסרונות בעסקת קומבינציה

מעבר לכך שהבחירה בכל מודל ומודל שהצגנו מגיעה עם יתרונות וחסרונות ייחודיים משלה, עצם הבחירה בעסקת קומבינציה (מכל מודל שהוא) לעומת פשוט מכירה של הקרקע לקבלן תמורת רווח מקימה יתרונות וחסרונות שונים עבור בעל הקרקע.

יתרונות בעסקת קומבינציה

חיסכון במס שבח – במידה ומדובר בעסקת קומבינציה חלקית (על חלק משטחו של בעל המקרקעין) בניגוד למכירה של הקרקע כמו שהיא, מס השבח ישולם על השטח שנמכר בעסקה בלבד ולכן יהיה קטן יותר.

תמורה גבוהה יותר – נכסי מקרקעין במדינת ישראל הנם בעלי ערך עולה, ולכן ניתן לראות יתרון עצום בהמשך החזקה בנכס, מכירה שלו לאחר שנבנו עליו מבנים או באפשרות להשכיר את אותם מבנים שנבנו על הקרקע ותאורטית לקבל מהם לפרק זמן בלתי מוגבל רווח קבוע אשר ממשיך לעלות. ההתעשרות מעסקת קומבינציה עתידה להיות גבוהה משמעותית מאשר במכירת הקרקע.

חסרונות בעסקת קומבינציה

סיכון גבוה וחוסר וודאות – לעומת מכירת הקרקע אשר נחשבת לאקט בטוח אשר מאפשר לצפות מראש מה הסכום שהולך להתקבל בתמורה מהמכירה ומתי, מועד קבלת התמורה בעסקת קומבינציה לרוב אינו ידוע מראש, וכן גם סכום התמורה. שניהם תלויים במידה כזו או אחרת בהצלחת הפרויקט. תכנון נכון מראש וליווי משפטי מקצועי עשויים להקטין משמעותית את החשיפה לסיכון ואת חוסר הוודאות שבפרויקט.

קבלת התמורה נדחית – עסקת קומבינציה לוקחת לפחות כמה שנים טובות, במהלכן בעל הקרקע אינו רואה הכנסות מהפרויקט אלא רק הוצאות. מדובר למעשה בהשקעה לאורך זמן והיא אינה מתאימה לאנשים אשר רוצים לקבל תמורה באופן מיידי.

מכר חלקי מול מכר מלא

עסקת קומבינציה יכולה להיעשות בדרך של מכר מלא, כלומר בעל המקרקעין נותן את כל שטח הקרקע לקבלן ובתמורה מקבל לרוב חלק מן הדירות שהקבלן יבנה על כל השטח. לעומת זאת במכר חלקי, אשר הוא יותר נפוץ בישראל, בעל הקרקע נותן לקבלן רק חלק משטח הקרקע, והוא בתמורה מקבל חלק מן הדירות שיבנה הקבלן על שטח זה בלבד.

מיסוי בעסקת קומבינציה

מיסוי עסקאות קומבינציה הנו תחום מורכב ביותר, ותכנון המיסוי מראש יכול לחסוך מאות אלפי שקלים בעסקה אחת ולעתים אף מיליונים. הדרך בה מנוסח חוזה עסקת הקומבינציה הנו בעל השפעה עצומה על המיסוי על הפרוייקט. בפסק הדין ע"א 487/77 מנהל מס שבח מקרקעין נתניה נ' אחים ברקאי קבלני בנין בע"מ, ט 283 (1978) קבע בית המשפט העליון כי השאלה האם המיסוי יעשה בהתאם למכר מלא או חלקי תיקבע בהתאם למה שקבעו הצדדים בחוזה ביניהם לגבי הגדרת הפרויקט. המיסוי על מכר חלקי הנו נמוך יותר, ולעתים הצדדים מפסידים סכומי כסף ניכרים רק בגין תיאור העסקה בצורה שגויה בהסכם הקומבינציה.

אולם, גם אם בוצעה טעות בבחירת הניסוח בחוזה מלכתחילה, זוהי אינה בהכרח המילה האחרונה. בפסק הדין ע"א 552/82 אברהם אופיר נ' מנהל מס שבח מקרקעין, מחוז המרכז, מב(3) 508 (1988), בית המשפט העליון אפשר לראשונה לצדדים לעסקת קומבינציה לשנות בדיעבד את הגדרת ההסכם ביניהם ממכר מלא למכר חלקי, על מנת לחסוך בתשלומי המס למרות שטעו בתיאור ההסכם ביניהם מראש, כל עוד עדיין לא ביצעו את רישום העסקה בטאבו, וכל עוד גם צורה של מכר חלקי משקפת נכונה את רצונם החופשי של הצדדים.

אילו סיכונים כרוכים בעסקאות אלו?

כיוון שעסקות קומבינציה לוקחות זמן רב ותלויות בגורמים נוספים מלבד בעל הקרקע, דברים רבים עשויים להשתבש. זאת, החל מעיכובים בבניה (אשר עולים לבעל הקרקע וגם לקבלן בזמן ובכסף), שינוי פתאומי במצב השוק למשל בשל מלחמה או משבר כלכלי, סכסוכים בין בעל הקרקע והקבלן ועוד. סיכונים כגון אלו צריכים לבוא בחשבון מראש בעת עריכת הסכם הקומבינציה. יש לנסות לצפות מבעוד מועד את הדברים שעשויים להשתבש בפרויקט בהתאם למקרים קודמים אחרים ונסיבות המקרה הספציפיות ולתת עליהם את הדעת בחוזה.

למה חשוב להתייעץ עם עו"ד המתמחה בעסקאות קומבינציה?

עסקת קומבינציה אמנם עשויה להשתלם ולהניב תשואות יוצאות דופן, אך היא עסקה מורכבת מבחינה חוזית, מיסויים ובירוקרטית. עורך דין טוב לענייני עסקות קומבינציה יכול להוריד באופן משמעותי את החשיפה שלכם לסיכונים שעסקה מסוג זה מביאה עמה על ידי ניסוח חוזה אשר מגן עליכם מראש, וכן לסייע לכם בתכנון המס מראש או אפילו בדיעבד במידה והפרוייקט כבר החל. בכך, תוכלו לחסוך סכומי עתק ולהגדיל את סיכויי ההצלחה של הפרויקט. אנו במשרד A.S Law Firm מתמחים בליווי משפטי של עסקאות קומבינציה על שלל סוגיהם, הן מהפן החוזי כולל ניהול משא ומתן על תנאי ההסכם, והן מהפן של דיני המיסים ותכנון המס בצורה הנכונה והחסכונית ביותר שהחוק מאפשר. נשמח ללוות גם אתכם בדרך לעוד עסקה מוצלחת, צרו קשר.

שאלות ותשובות

מהם היתרונות של שירותי עו"ד בעסקת קומבינציה?

עורך הדין המתמחה בעסקאות קומבינציה יכול לסייע לצפות מראש את הסיכונים בעסקה ולתת להם התייחסות בחוזה על מנת להפחית את החשיפה לסיכון, לנהל משא ומתן לצורך שיפור תנאי החוזה עבור הלקוח, לסייע בתכנון נכון של סוגיית המיסוי של העסקה ועוד.

למה צריך לשים לב בחוזה עסקת קומבינציה?

יש לשים לב לכך שהקבלן מיצה את זכויות הבניה ולא הותיר זכויות בניה בלתי ממומשות (כגון במיה של מקסימום יחידות דיור שניתן לבנות או הצמדה של מקומות חניה לדירות). חשוב גם לבדוק מהי התמורה או האחוז שנקבע שבעל הקרקע זכאי לו כתוצאה מההסכם עם הקבלן, מהו לוח הזמנים לפרוייקט, והאם נקבע כי יינתנו פיצויים מוסכמים מראש בגין איחורים ועיכובים וכן פרטים חשובים נוספים רבים.

מהי עסקת קומבינציה נטו?

עסקת קומבינציה במחיר נטו הנה מודל אחד לעשיית עסקת קומבינציה מתוך מספר מודלים אפשריים. במודל עסקת נטו, הקבלן שקיבל את הזכות בקרקע לצורך פרויקט הבניה משלם לבעל הקרקע סכום נטו אשר נקבע מראש במשא ומתן ביניהם, ובנוסף, משלם הקבלן את העלויות הנלוות לעסקה כגון תשלומי המיסים. בניגוד למודל האחוזים (הנפוץ יותר ממודל הנטו), מודל זה נחשב פחות מתגמל עבור בעל הקרקע, אך גם בעל סיכון נמוך יותר.