עורך דין קניית דירה מקבלן

הסיכונים הכרוכים ברכישת דירה מקבלן ללא ייעוץ משפטי הנם רבים מספור, אך סיכמנו עבורכם את העיקריים שבהם, אליהם חייב לשים לב:

• העדר משכנתה מהבנק – לעתים רוכשי דירות מתחייבים ברכישת דירה לפני שווידאו כי הם אכן קיבלו בפועל משכנתה מהבנק לצורך מימון שלה, ורק לאחר שהבנק מסרב לתת משכנתה או מציע תנאים גרועים ללקיחתה הם מבינים שיהיה להם קשה עד בלתי אפשרי לעמוד בתשלום על הדירה. אלא שבשלב זה, הם כבר לקחו על עצמם את ההתחייבות ולא יכולים לבטל את החוזה.
• מצג שווא של הקבלן – הקבלן אינו בעל זכות הבעלות בנכס או בקרקע, או שכבר מכר את הנכס לאדם אחר. לא אחת קרה מקרה שבו קבלן ומכר לאנשים דירה שאין לו את הזכות החוקית למכור. לכן, לפני שחותמים על חוזה רכישת דירה מקבלן, לא משנה כמה ההצעה היא מפתה וכמה הקבלן מתעקש שהעסקה תיסגר מהר, יש לבדוק כי הקבלן אכן מחזיק בזכות החוקית בנכס וכי אין הערת אזהרה או שיעבוד לטובת גורם אחר.
• פשיטת רגל של הקבלן – לא מעט אנשים מצאו עצמם במצב בו רכשו דירה ולאחר מכן התברר כי אין לחברה הקבלנית את האפשרות לעמוד בהתחייבויותיה. על מנת למנוע תופעה זו וכן את תופעת מצג השווא מצד הקבלן, חוקק המחוקק חוק מכר מיוחד להבטחת השקעות של רוכשי דירות, אשר אוסר על הקבלן לקחת את כל הכסף מראש על דירה שאינה בנויה, וכן מחייב את הקבלן לעמוד לפחות במנגנון אחד להבטחת הפרוייקט וכספו של הרוכש כגון ביטוח או ערבות בנקאית.
• הדירה נבנתה בניגוד לדין – לעתים קבלנים מרשים לעצמם לבנות בניינים בהיעדר אישורים נדרשים או בחריגה מהאישורים. כלומר, מבלי שקיבלו עדיין היתר בנייה, בחריגה מהיתר בניה שקיבלו מבלי לקבל מראש אישור על אותה חריגה או בניגוד לייעוד הקרקע (למשל היא מיועדת לתעשייה ולא למגורים). לאחר מכן, רוכש הדירה שבכלל לא היה מודע לחריגה מהדין צריך לעתים להתמודד מול צו הריסה או השלכות קשות אחרות.
• עיכובי בניה – עיכובים בבניה בישראל עשויים לקחת חודשים ואפילו שנים. במצב זה, מועד הכניסה לדירה נדחה, והרוכשים מוצאים את עצמם בלי קורת גג וצריכים להתווכח עם הקבלן בעניין הפיצויים המגיעים להם או דיור חלופי. את עיכובי הבניה הם אמנם אינם יכולים למנוע, אך את המצב בו הם צריכים להתווכח לגבי הפיצויים יכול עורך דין לענייני מקרקעין למנוע בקלות מראש באמצעות הכנסת תניה של פיצויים מוסכמים מראש או דיור חלופי במקרה של עיכוב בבנייה, אשר מטיבה עם הרוכשים ומתמרצת מראש את הקבלן שלא להתמעמע בבנייה.
• ליקויים בנכס החדש – לאחר שהקונה מקבל לבסוף את הדירה, הוא יכול לגלות (מיד או אפילו לאחר מספר שנים) כי קיימים ליקויי בניה אשר פוגמים בתקינות הדירה ובאיכות החיים של הדיירים, מטילים עליהם הוצאות כבדות ולעתים אף מהווים סכנה לחייהם. עורך דין טוב לענייני מקרקעין אמור להסדיר מראש בחוזה הרכישה כי תיקונים על ליקויי בניה יעשו על ידי הקבלן או לכל הפחות על חשבונו.